Na een lange zoektocht naar de perfecte woning, valt je oog op die prachtig gerenoveerde watermolen of dat charmante godshuisje in de stad. Je bent op slag verkocht, maar dan blijkt dat jouw droomwoning een beschermd gebouw is. Laat je je afschrikken door de verantwoordelijkheden die dat met zich meebrengt of volg je je hart en koop je de woning?

Een imposante vierkantshoeve met een idyllische binnentuin en mooi gerestaureerde historische elementen in een rustige omgeving aan de rand van Brussel: geen wonder dat dit pand in het oog sprong toen Debbie Baute op zoek was naar een nieuwe woning. Na een bezoek aan het voormalige woonhuis op het erf was de knoop snel doorgehakt. Dat het om een beschermde site ging, was voor Debbie geen onoverkomelijke hindernis. “De eerste reactie van mensen is vaak ‘zou je dat wel doen, zo’n beschermde woning, daar komen veel regeltjes bij kijken’”, zegt Debbie. “En het klopt ook wel dat er meer bij komt kijken dan bij de aankoop van een nieuwbouwwoning bijvoorbeeld. Maar ik wist waar ik aan toe was, ik had in het verleden nog als consultant voor het agentschap Onroerend Erfgoed gewerkt. Bij de aankoop van een beschermd goed komen verantwoordelijkheden. Het is je taak om zorg te dragen voor het erfgoed en het verleden te respecteren. Je kan dus inderdaad niet zomaar een muur uitbreken. Maar daar staat tegenover dat je wel in een uniek pand woont met een ziel en een verleden.”

Frankische nederzetting
Wie een blik op het erf werpt, begrijpt meteen wat Debbie bedoelt. De plek ademt geschiedenis. Het hof was wellicht een Frankische nederzetting uit de zevende eeuw. Vermoedelijk is het zelfs de geboorteplaats van de heilige Goedele, de patroonheilige van Brussel, naar wie ook de Sint-Michiels en Sint-Goedelekathedraal werd genoemd. In de elfde eeuw behoorde het gebouw toe aan de abdij van Affligem en deed ze dienst als pachthof waar vee werd gekweekt en gewassen geteeld om de abdij te bevoorraden. In de middeleeuwen werd het een versterkt woonhuis met een omwalling tegen plunderaars. Het gebouwencomplex met een neerhof, een opperhof en stallingen, bleef tot de jaren 90 van de 20ste eeuw een landbouwbedrijf. Tot de hele site begin jaren negentig grondig werd gerenoveerd en opgesplitst in acht appartementen in het voormalige neerhof, twee woningen in de vroegere stallingen en twee woningen in het oorspronkelijke woonhuis.

Debbie kocht een deel van het voormalige woonhuis, waar ook een privétuin bij hoort die uitmondt in de groene omgeving van de Maalbeekvallei. “De hele omgeving is beschermd, blijkbaar was dit strategisch een belangrijke plaats”, zegt Debbie. In de tuin staan ook een historische waterput en een bakhuis, die uiteraard ook beschermd zijn. “Aan het bakhuis zijn wat herstellingswerken nodig waarvoor de nodige toelatingen vereist zijn.”

Want inderdaad, wie in een beschermde woning woont, moet over bijna elke ingreep overleggen met het agentschap Onroerend Erfgoed. “We kunnen bijvoorbeeld niet de doorsnee mortel gebruiken om het gebouwtje te voegen, het moet er net zo uitzien als het oorspronkelijk was en net dezelfde functionaliteiten hebben als vroeger. Dat vraagt wat opzoekingswerk, maar de contacten met het agentschap zijn heel goed. Ook voor hen is het soms zoeken, ook bijvoorbeeld wat de wetgeving betreft want die is vaak voor interpretatie vatbaar. Het is een kwestie van samenwerken.”

Patrimonium vrijwaren
In dit geval zijn zowel de buitenkant van de gebouwen als de interieurs beschermd en ook de omgeving is geregistreerd als beschermd dorpsgezicht. “Dat betekent dat zelfs de verfsoort aan bepaalde vereisten moet voldoen. Niet alleen voor de look van het interieur, maar ook om technische redenen. De muren zijn een meter dik en bevatten vocht, om ze te laten ‘ademen’ gebruiken we best een specifieke kalkverf. Ook is het moeilijk om hier ecologische ingrepen te doen en aangezien het gebouw hoge plafonds heeft, scoren we niet fantastisch op het vlak van energie-efficiëntie. Het is wat zoeken naar zo veel mogelijk hedendaags wooncomfort in de gegeven context. Maar anderzijds zorgen we er wel voor dat ons patrimonium in goede staat blijft.”

Of ze dan helemaal niet getwijfeld heeft om zich aan dit avontuur te wagen? “Je mag je er niet blind instorten natuurlijk, maar als je je goed geïnformeerd hebt en je weet waar je aan begint, dan zie ik geen reden om het niet te doen. Wat ik wel aanraad, is om een notaris in de arm te nemen. Zo weet je van bij de start waar je aan toe bent. Soms wordt het afgeraden om een historische woning te kopen omdat het veel regels en verantwoordelijkheden met zich meebrengt, maar dat is jammer. Mensen zouden juist aangemoedigd moeten worden om zich te engageren voor het vrijwaren van erfgoed.”

Wat de situatie nog wat ingewikkelder maakt, is dat het erf bestaat uit twaalf verschillende wooneenheden. Ieder is eigenaar van zijn deel en staat mee in voor de gemeenschappelijke delen zoals het binnenhof, de bestrating en de boomgaard aan de straatzijde. “We houden jaarlijks een eigenaarsvergadering en laten de gemeenschappelijke delen onderhouden door een tuinman. Dat verloopt allemaal vlot. Iedereen is hier op zijn rust gesteld en dat wordt onderling gerespecteerd.”

Verminderd verkooprecht
Debbie kocht de woning in haar eentje. “Dat was toch wel een extra stressfactor aangezien financieel alle last op mijn schouders komt. Maar ook dat kon mij niet tegenhouden om de woning te kopen. Voor de aankoop heb ik een erfgoedconsulente uitgenodigd om samen door de woning te lopen en te bekijken welke ingrepen wel en welke niet mogelijk waren. Je koopt zo’n pand immers zoals het is, je kan er niet zomaar een veranda gaan aanbouwen.”

Mensen die een beschermd monument aankopen als gezinswoning kunnen ervoor kiezen om gebruik te maken van verminderd verkooprecht (1% in de plaats van 7% van de aankoopsom). Wie voor die regeling kiest, is wettelijk verplicht om een beheersplan te laten opstellen en het voordeel van de 6% te investeren in het behoud van het erfgoed. “Het is een heel werk om zo’n beheersplan op te stellen en het is uiteindelijk een lijvig dossier van ruim 100 pagina’s geworden. Er komt dan een architect gespecialiseerd in erfgoed langs en die inventariseert alle erfgoedkenmerken tot in de kleinste details. Er wordt ook in opgenomen welke herstellingen er dienen te gebeuren en op welke manier, want je moet de oude technieken en materialen die gebruikt werden respecteren.”

“Er komt veel kijken bij de aankoop van een beschermde woning, maar dat heb ik er wel voor over. Ik begeleid als coach bedrijfsleiders bij organisatieverandering en laat de individuele sessies hier op het erf doorgaan. Je merkt dat deze speciale omgeving mensen meteen op hun gemak stelt. Het is die sereniteit die hier hangt die voor mij de doorslag gaf om de woning te kopen.”

Tekst: Eva Van den Eynde – Foto’s: Jan Crab