Grootte, locatie en prijs lijken de drie belangrijkste zaken bij de aankoop van een eigendom, maar bij een appartement moet je met meer rekening houden. Als flatbewoner word je namelijk mede-eigenaar van het gebouw en dat kan – als je niet goed geïnformeerd bent – flink wat extra kosten meebrengen. Waarop moet je letten?

Is er een spaarpotje voor renovaties?
De financiële toestand van het gebouw en de werking ervan zijn zaken die kopers soms uit het oog verliezen, maar het is wel belangrijk om daar een goed beeld van te hebben. De notaris informeert je over de gegevens die hij van de syndicus heeft gekregen. Hij geeft je info over het werkkapitaal (zichtrekening voor regelmatige uitgaven), het reservekapitaal (spaarpotje voor grote uitgaven) én wat de verkoper nog moet betalen aan reservekapitaal. Op basis van verwachte investeringen kunnen de mede-eigenaars beslissen om een bepaald bedrag per jaar aan te leggen in een spaarpotje. Dat reservekapitaal is meestal noodzakelijk, vooral bij oudere gebouwen waar bijvoorbeeld de lift of het dak moet worden vervangen.

Welke belangrijke documenten moet je te zien krijgen?
De basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde. In de basisakte staan de beschrijving van de gemeenschappelijke en privédelen. Dat is belangrijk om latere discussies te vermijden, bijvoorbeeld over het onderhoud van de tuin op de gelijkvloerse verdieping. Is de tuin eigendom van een individuele mede-eigenaar? Of behoort die tot de gemeenschappelijke delen, zodat iedere mede-eigenaar de tuin kan gebruiken en mee kan beslissen over het onderhoud? Verder is ook het reglement van de mede-eigendom belangrijk, want daarin staan de rechten en plichten van de eigenaars én hoe de kosten worden verdeeld bij reparaties. Iemand die in een kleine studio woont, zal minder betalen dan de eigenaar van een groot dakappartement. Tot slot is ook het reglement van de interne orde belangrijk. Daarin staan de regels over de werking van de vereniging van mede-eigenaars, en vind je leef-, woon- en orderegels over zowel de gemeenschappelijke als de privédelen. Dat zijn afspraken over geluidsoverlast, vuilnis, huisdieren… Sinds 1 januari 2019 is dat document verplicht. Het kan onderhands – zonder tussenkomst van de notaris – worden gewijzigd.

Wat als één eigenaar niet wil meebetalen voor een (dringende) herstelling aan het dak?
Wie het niet eens is met bepaalde plannen, beslissingen of werkzaamheden, moet dat zeggen tijdens de jaarlijkse vergadering waar zowel de syndicus als de eigenaars aanwezig zijn. Daar worden dergelijke zaken gestemd. Vroeger was een drievierde meerderheid nodig, nu is dat nog twee derde. Als er dringende herstellingen nodig zijn, kan een speciale algemene vergadering worden bijeengeroepen. Ook daar geldt de tweederderegel. Eén iemand kan een dringende reparatie dus niet tegenhouden.

Je wil je appartement verkopen, maar er zijn grote kosten aan de gemeenschappelijke delen. Wie zal ze betalen?
Dat hangt af van het moment van het ondertekenen van de notariële akte. Als de syndicus de opvraging van die kosten vraagt vóór de ondertekening van de akte, dan zijn de kosten voor de verkoper. Hij is immers nog eigenaar. De zaak ziet er anders uit als de kosten opgevraagd worden na de ondertekening van de akte. Dan is de koper de eigenaar.
Let op: de koper moet wel op de hoogte zijn van de kosten die boven zijn hoofd hangen. Dat is ook de reden waarom de notaris de nodige financiële informatie over de mede-eigendom moet opvragen aan de syndicus vóór de verkoop. Ook de besluiten van de mede-eigenaars over de voorbije drie jaar moeten meegegeven worden, zodat de koper niet voor verrassingen komt te staan.

Is er een verschil tussen het kopen van een bestaand en een nieuwbouwappartement?
Ja, want bestaand vastgoed wordt verkocht onder het stelsel van registratiebelasting: 7 procent op de aankoopprijs voor een gezinswoning en 10 procent voor verhuur of tweede verblijf. Bij een nieuwbouw is de prijs van de grond en de constructie in de praktijk vaak opgesplitst: op de grond betaal je 10 procent op de aankoopprijs en op de constructie geldt 21% BTW. Voor Brussel en Wallonië geldt een vast tarief van 12,5%.

Ontdek onze online verkopen op Biddit.be. Ons volledig aanbod staat op Notaris.be.

Tekst: Nikita Vindevogel – Foto’s: Lies Engelen