Blockchain en “smart contracts” zouden de notaris totaal overbodig maken. Waarom zou blockchain een bedreiging zijn voor het notariaat? En moeten de notarissen daar echt wakker van liggen?

Wat blockchain precies inhoudt, is nog lang niet voor iedereen zo duidelijk. Eenvoudig gesteld, is blockchain een technologie die het mogelijk maakt om waarde te verhandelen zonder dat daar een tussenpersoon voor nodig is.

Net zoals het internet het mogelijk maakt om bepaalde gegevens te transfereren, zo maakt blockchain het mogelijk om bepaalde activa zoals een huis of aandelen over te dragen naar een ander persoon zonder de tussenkomst van een derde. De personen die bij de blockchain zijn aangesloten beslissen zelf of een transactie doorgaat, zonder de tussenkomst van een centrale autoriteit.

De eerste en de meest bekende toepassing van de nieuwe technologie is de bitcoin. Dankzij blockchain, kan die virtuele munt worden verhandeld zonder dat er nog een bank aan te pas komt.

Volgens de blockchainadepten, luidt de technologie ook het einde van het notariaat in. Burgers zouden de verkoopakte zelf in de blockchain kunnen invoegen. Niemand kan nadien nog iets veranderen aan de inhoud van de akten, de identiteit van de partijen of aan de datum van de overeenkomst. ‘Fraude wordt helemaal uitgesloten. In tegenstelling tot papieren documenten, kan niemand nadien de ingevoerde gegevens manipuleren’, zegt Paul Danneels, chief transformation officer bij de Federatie van het Notariaat (Fednot).

Paul Danneels, chief transformation officer bij Fednot

‘Volgens de echte blockchainadepten is de notaris niet meer nodig om de akte authenticiteit te verlenen. De loutere opname in de blockchain volstaat dan’, vervolgt Danneels, die het voorwoord schreef van een boek dat een goed inzicht biedt in de mogelijkheden en de uitdagingen van de revolutionaire technologie.

Als de overeenkomsten in de blockchain zijn ingevoegd, kan niemand ze ongemerkt veranderen. Maar wie kijkt erop toe dat de correcte informatie wordt aangeleverd? Veronderstel dat ik de aankoop van een woning wil invoegen in de blockchain. Wie garandeert dan dat ik de persoon ben die ik beweer te zijn, in dit geval de koper?

Danneels: ‘Er zal altijd een zeker toezicht nodig  zijn. Dat is precies de zwakke schakel van de blockchaintechnologie. Er zal altijd nog iemand nodig zijn om de correctheid of de kwaliteit van de ingevoerde data te controleren.

Technisch is het mogelijk om te controleren of je bent wie je beweert te zijn. Dat kan door het gebruik van een elektronische identiteitskaart, de app “itsme” of op termijn zelfs via een unieke vingerafdruk.

Maar blockchain controleert niet of je ook bekwaam was om de woning aan te kopen. Misschien was je dement op het ogenblik dat je de aankoop deed?  Iemand moet erop toezien dat je wilsbekwaam bent op het ogenblik dat je een contract sluit. Die controletaak kan blockchain niet op zich nemen. Iemand, en waarom niet zoals nu de notaris, moet daarop toezien.’

Is het mogelijk dat ik de aankoop van mijn droomvilla al in blockchain upload terwijl ik de aankoopsom nog niet heb betaald?

Danneels: Ook daar kan de technologie een stokje voor steken. Hier komen de zogenaamde “smart contracts” op de proppen. Je mag dat begrip niet vertalen. Want dat zijn geen “slimme overeenkomsten” in de klassieke betekenis van het woord.

“Smart contracts” zorgen ervoor dat bepaalde activa maar worden getransfereerd nadat aan bepaalde voorwaarden is voldaan. In computertaal is dit de code : “If…, then…”. Een smart contract zorgt ervoor dat een gemaakte afspraak automatisch wordt afgedwongen, zonder enige menselijke tussenkomst.

Het klassieke voorbeeld is de drankautomaat. Als je een muntstuk in de automaat stopt, wordt de koopovereenkomst automatisch uitgevoerd en krijg je het bestelde drankje. Daar komt geen mens in tussen.

Een “smart contract” kan ervoor zorgen dat de passagiers van een vertraagde vlucht automatisch een schadevergoeding krijgen, als het vliegtuig een zekere vertraging heeft.

Diezelfde technologische mogelijkheid kan je in de blockchain benutten om de eigendom pas over te dragen nadat de koopsom is betaald.

Je kan “smart contracts” trouwens op verschillende stadia in het koopproces gebruiken. Nu moet de notaris allerhande documenten verzamelen voor de verkoop kan doorgaan. Denk aan het kadastraal uittreksel, het hypothecair getuigschrift, het inwinnen van stedenbouwkundige inlichtingen, enzovoort. Aan elke verkoop zouden zo’n 15 opzoekingsverrichtingen vooraf gaan.

Dankzij ‘smart contracts’, zou je er in theorie voor kunnen zorgen dat partijen de koopovereenkomst maar kunnen tekenen nadat al die inlichtingen effectief ingewonnen zijn.

Argumenten die de notaris op het eerste gezicht overbodig maken.

Danneels: ‘Gelukkig voor de notarissen is de realiteit iets complexer dan dat. Blockchain kan het administratieve (opzoekings-)werk van de notaris verlichten. Maar daarmee is de kous niet af. Want bij de meeste vastgoedtransacties houdt de notaris de koopsom een poosje in bewaring tot op het moment dat de authentieke akte daadwerkelijk wordt verleden.

De notaris zal vrijwel nooit de volledige koopsom doorstorten aan de verkoper. Hij moet ook nog controleren of de verkoper geen fiscale of sociale schulden heeft. Ook andere uitgaven worden van de koopsom in mindering gebracht alvorens de notaris ze naar de verkoper doorstort: de kosten van handlichting, de commissie van de makelaar, …

Vaak moet de notaris dan nog een rangregeling opmaken (om uit te maken in welke volgorde de schuldeisers van de verkoper moeten worden uitbetaald, nvdr). Die taken zijn zo complex dat je dat niet zomaar kan vervangen door een “smart contract”.’

En wat met de rol van de notaris als raadgever?

Danneels: ‘Het advies van de notaris zal sowieso essentieel blijven. De wetgever heeft de notaris een specifieke rol toegekend, precies om ervoor te zorgen dat elke burger bij belangrijke transacties, waaronder de aankoop van een woning, de bijstand krijgt van een onafhankelijk expert.

Als je een woning koopt, is het aan de notaris om je te wijzen op de eventuele kansen, risico’s en moeilijkheden. Hij kan kwesties aanraken waaraan je misschien niet had gedacht. De aankoop van een woning kan fiscale gevolgen hebben. Misschien moet je door de aankoop iets veranderen aan je testament. Of aan je huwelijkscontract.

De belangrijkste rol van de notaris is niet langer het waarmerken van akten, maar is zijn rol als raadgever. Dankzij de blockchaintechnologie zal de notaris zich nog meer op die adviserende rol kunnen toeleggen. Een voordeel.

De opzoekingen kunnen door de blockchain zelf gedaan worden. Dat levert niet alleen een aanzienlijke kostenbesparing, maar ook een enorme tijdbesparing op.  Het zou geen vier maanden meer duren vooraleer de notariële akte voor de aankoop van een woning wordt verleden. Dat kan veel sneller gaan.’

Blockchain lijkt voor sommigen ver van mijn bed. Maar in uitgerekend Georgië bestaat er nu al een kadaster dat op de blockchaintechnologie is gebaseerd.

Danneels: ‘Inderdaad, Georgië is één van de landen waar men de technologie aanwendt om de corruptie uit te roeien. Voor corrupte ambtenaren is het daar onmogelijk geworden om eenzijdig wijzigingen in het vastgoedregister aan te brengen. Als een ambtenaar dat toch zou proberen, wordt het gedetecteerd door iedereen die toegang heeft tot de afgeschermde blockchain.

Ook in Honduras heeft men al geprobeerd om landbouwgrond te verdelen in een gemeenschap van landbouwers met behulp van blockchain. Concreet kon een kavel maar toegewezen worden aan een bepaalde landbouwer als een meerderheid van de gemeenschap daarmee akkoord ging. Maar ondertussen is dat project een stille dood gestorven. Men is ervan afgestapt omdat het in de praktijk niet werkte.

Dat zijn halfslachtige voorbeelden. Je mag niet vergeten dat landen zoals Georgië of Honduras tot nu geen betrouwbaar kadaster of hypotheekregister hebben. In België zijn die registers wel betrouwbaar. Niemand is hier vragende partij om een hypotheekregister om te vormen tot een klassiek blockchainregister.

Dat stuit bovendien op praktische bezwaren. Alleen al omdat het hypotheekregister niet volledig is. Het registreert alleen de eigendomsovergangen tussen de levenden. Als iemand een woning erft, wordt dat niet in het hypotheekregister geregistreerd. Als we het bestaande hypotheekregister zouden uploaden als allereerste block, dan zou dat al onvolledig zijn. Als iemand dan een woning heeft erft en als hij die woning later wil verkopen, zal hij de verkoop niet zomaar kunnen uploaden in blockchain. Daarvoor zou dan toch weer de tussenkomst en de controle van een centrale autoriteit nodig zijn. ‘

Sommige waarnemers vrezen dat de regels ter bescherming van de privacy een rem zullen zijn op de adoptie van blockchain in Europa. Zo waarborgen die regels onder meer het recht om vergeten te worden, terwijl data opgeslagen in de blockchain onuitwisbaar zijn. 

Danneels: ‘Bij blockchain is iedereen gekend, zij het onder de vorm van een pseudoniem. Je kan ervoor zorgen het onmogelijk wordt te achterhalen wie daarachter schuil gaat. Maar er is onmiskenbaar wel een spanningsveld tussen de bescherming van de privacy en blockchain.

Worden de mogelijkheden die blockchain biedt te hoog ingeschat?

De nieuwe technologie is ongetwijfeld revolutionair. En wellicht zal ze leiden tot toepassingen waar we nu niet eens aan denken. De impact zal enorm zijn. Maar de technologie staat vandaag nog in de kinderschoenen. Het is onmogelijk te voorspellen in welke mate blockchain de verwachtingen daadwerkelijk zal waarmaken.’

Een meer diepgravende analyse, leest u in ‘Blockchain en smart contracts, Het einde van de vertrouwde tussenpersoon?’, Benjamin Verheye en Kristof Verlsype, verschenen bij Larcier  (ISBN-nummer 978-2-8079-1043-0).